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万科计提存货跌价准备30亿元 是折射房价下降还是为了做好账面?

www.jgsteelgroup.com2019-11-11

10月24日K图 000002_0

万科甲(。深圳(以下简称万科)发布了第三份季度报告 今年1-9月,万科实现营业收入2239.14亿元,同比增长27.21%。母亲净利润182.4亿元,同比增长30.43%。前三季度,万科实现合同销售总面积3061.6万平方米,合同销售额4756.1亿元,同比分别增长5.5%和10.2%。

其中,万科第三季度实现收入845.9亿元,同比增长21.7%。房地产交易结算面积1455万平方米,同比增长5.1%,营业收入795.8亿元,同比增长20.8%

万科漂亮的财务报告后,有一个问题引起了关注。 根据万科第三季度财务报告,截至9月底,万科存货跌价准备余额为30.6亿元,存货跌价准备为11.4亿元,影响母公司净利润7.8亿元。

万科在财务报告中表示,鉴于部分城市房地产市场的调整,万科为有风险的个别项目计提存货跌价准备。

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《商学院》记者联系万科集团新闻记者,询问计提存货跌价的具体原因和个别风险项目的具体位置,表明公告将会有效。

30.6亿元的高额库存储备

万科对市场的预期一直被视为房地产行业的龙头企业。 业内人士认为,万科的高库存准备是为未来市场下滑做准备。

58安居克房地产研究院院长张博告诉记者《商学院》,2019年,许多房地产公司已经在财务报表中为存货跌价做了大量准备,不仅包括一、二级热门城市的项目,还包括更常见的三、四级项目。一般来说,它们主要包括两种类型。第一类是项目所在的城市或地区存在较大的房价下跌风险,这将对项目未来的销售收入产生一定的影响。第二类是项目本身的原因,包括土地成本高导致价格下跌的可能性和影响销售的法律障碍的存在。 万科的巨额折旧准备金也应该是上述两个原因之一。

基于第三季度信息披露较少,记者查阅万科半年度报告发现,上半年万科为12个项目计提存货跌价准备16.64亿元;其中,拨款3.49亿元的“大连万科海港城市”项目已开发9年,建筑面积和规划建筑面积减少了23%。直到现在,它还没有被移除。 根据房地产网站的最新数据,10月份“大连万科海港城市”的平均参考价格为6500元/平方米,而附近其他建筑的价格在4100元/平方米至5500元/平方米之间。

广东省住房政策研究中心首席研究员李鱼枷在接受《商学院》记者采访时表示,存货跌价准备金是企业正常财务纪律的一个非常重要的组成部分。 由于一些房地产价格可能普遍下跌,或者市场需求不佳,整体销售额大幅下降,导致本项目亏损 万科每年都会在几个城市计提存货跌价准备,提前从利润中剥离,因此不会对全年业绩产生明显影响。 “如果计提金额明显增加或不足,突然导致一些项目出现意外损失,将影响企业利润 ”李鱼枷补充道

或准备调整利润

万科2019年前三季度实现上市公司股东净利润182.4亿元,同比增长30.4% 其中,房地产业务结算面积1455万平方米,营业收入2125.7亿元,同比分别增长13.6%和26.9%。

存货是房地产开发企业的重要资产,存货在房地产企业总资产中所占的比例较高

李鱼枷认为,银行发放贷款后,应按一定比例计提存货跌价风险准备金,与坏账准备相同。

由于开发商利润的反应是基于实物会计制度,房地产只能在项目竣工验收后确认利润,这是非常滞后的。 为了真实、合理地反映利润水平,给投资者一个明确的答案,并反映市场预期,会计上应提前计提拨备。当最终损失被确认时,它不会对利润增长产生太大影响。

张博说,从表达的角度来看,一些城市的项目已经提高了降价规定,这应该会提高一些城市对未来风险的警惕程度。 另一方面,万科的谨慎态度也在不断提高。

随着销售和土地市场的下降趋势以及叠加政策的有效性,房价已经大幅上涨空 根据房地产网站的数据,万科2017年和2018年的平均销售价格稳定在1.4万元至1.5万元/平方米之间。高价土地收购没有产生预期效果。此外,市场需求下降,房地产发展放缓,这也导致万科增加了很多库存降价条款。

在房地产开发经营中,房价是影响存货成本和可变现净值的最重要因素。房屋销售价格指数的变化在很大程度上直接影响存货跌价准备的变化。

查阅万科以往的财务报告,我们发现2016、2017、2018和2019年末,万科存货跌价准备金余额分别为13.8亿元、16.1亿元、23.1亿元和30.6亿元,并逐渐增加。

李鱼枷表示,如果不提及坏账损失,不计提坏账准备,实际利润率将明显下降。 因为企业会提前向市场预测你的利润,但不包括限价、限价标志、限价销售等政策效应造成的损失,也不包括可能被低估的损失,因为损失在会计记账中没有提前反映出来。

第三季度末,万科为存货跌价留出了30亿元的准备金。无论是反映了房价的下跌,还是仅仅是为了写一本好书,《商学院》一直备受关注。

(文章来源:《商学院》杂志)

(责任编辑:DF142)

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